Giriş
Dijital emlak platformlarının yaygınlaşmasıyla birlikte, sahte ev ilanları ve gayrimenkul dolandırıcılıkları da artmış durumdadır. Bir yandan “piyasa altı fiyatlı fırsatlar” ile kapora toplanırken, diğer yandan müteahhitlerin taahhüt ettikleri konutları zamanında teslim etmemesi sebebiyle ciddi mağduriyetler yaşanabilmektedir.
Aşağıda hem sahte ev ilanlarını erkenden fark etmenizi sağlayacak pratik kontrol adımlarını, hem de müteahhit teslim etmediğinde Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde başvurabileceğiniz hukuki yolları özetliyoruz.
1. Fiyat Analizi: Gerçek Olmayacak Kadar İyi Fırsatlar
Dolandırıcıların en temel taktiği, aciliyet hissi yaratıp mantıksal düşünmeyi devre dışı bırakmaktır.
- Piyasa altı fiyatlandırma: Bölgenin rayiç bedellerine göre anormal derecede düşük fiyatlar, genellikle bir tuzağın ilk işaretidir. Emsallerine göre %20–30 daha ucuz ilanlara mutlaka şüpheyle yaklaşılmalıdır.
- Acil satış vurgusu: İlan metninde sürekli “acil satılık”, “yurt dışına taşınıyorum”, “çok kısa süreli fırsat” gibi ifadelerin abartılı şekilde öne çıkarılması, hızlı kapora toplama amacı taşıyabilir.
2. Görsel Kontrolü: Fotoğrafların Güvenilirliği
Sahte ilanların en zayıf noktası çoğu zaman görsellerdir; çünkü dolandırıcılar genellikle alıntı fotoğraf kullanır.
- Tersine görsel arama: İlan fotoğraflarını Google, Yandex vb. arama motorlarının tersine görsel arama (reverse image search) özelliği ile tarayın. Fotoğrafların başka şehirlerdeki farklı ilanlara veya stok fotoğraf sitelerine ait olup olmadığını kontrol edin.
- Profesyonel olmayan çekimler: Aşırı düzenlenmiş, bulanık, birbiriyle alakasız açılardan çekilmiş, profesyonellikten uzak görseller de dikkat çekmelidir.
- Adres uyuşmazlığı: İlanda belirtilen semt/mahalle ile fotoğraflardaki manzara, bina yapısı veya çevre arasında bariz uyumsuzluklar varsa şüpheci olun.
3. İletişim Şekli ve Şeffaflık Sorunları
Dolandırıcılar, kimliklerini gizlemek ve süreci olabildiğince hızlı yürütmek isterler.
- Tek iletişim kanalı: Sadece cep telefonu veya yalnızca e-posta üzerinden iletişim kurma ısrarı şüphelidir.
- Yüz yüze görüşmeden kaçınma: Gerçek bir mal sahibi veya yetkili emlakçı, daireyi göstermek ve yüz yüze görüşmekten çekinmez. Sürekli ertelemeler, yalnızca kaporadan sonra adres verme gibi bahaneler önemlidir.
- Kimlik bilgisi vermeme: Kapora talebinden önce tapu ve kimlik bilgilerini kontrol etme talebinizi açıkça reddeden kişiler, yüksek ihtimalle güvenilir değildir.
4. Dolandırıcıların Yeni Yöntemleri: Sahibinden Kopyalama
Dolandırıcılar artık yalnızca sahte görseller kullanmakla yetinmiyor; gerçek ve güvenilir emlak ofislerinin ilanlarını kopyalayarak da güven kazanmaya çalışıyorlar.
- Kopya ilanlar: Güvenilir bir emlak ofisinin ilanı birebir kopyalanıp yalnızca iletişim numarası veya fiyat bilgisi değiştirilerek yayınlanabilir.
- Platform dışı yönlendirme: İlanı gördükten sonra, sizi hızla popüler emlak platformu dışındaki güvenilirliği düşük sitelere veya yalnızca bir telefon görüşmesine yönlendiriyorlarsa dikkatli olun.
- Sanal gezinti bahaneleri: “Koronavirüs nedeniyle daireyi göstermiyoruz, sadece sanal gezi yapıyoruz ama hemen kapora vermeniz gerek” gibi bahaneler, fiziki kontrolü engellemeye yönelik olabilir.
5. Güvenli İşlem Doğrulama Adımları
Sahte ilan şüphesi duyduğunuzda aşağıdaki doğrulama adımlarını izlemek, büyük risklerin önüne geçebilir:
- Yerinde görme ısrarı: Daireyi mutlaka gidip görün; gidemiyorsanız güvendiğiniz birini gönderin. Görüşmede ev sahibinin/emlakçının kimlik ve yetki belgesini kontrol edin.
- Emlak danışmanı kontrolü: İlan bir emlak ofisine aitse, firmanın Ticaret Bakanlığı tarafından verilen yetki belgesini ve emlak danışmanının Mesleki Yeterlilik Belgesini isteyin.
- Tapu kontrolü şartı: Kapora veya herhangi bir ön ödeme yapmadan önce tapu kaydını ve mal sahibinin kimliğini Tapu Müdürlüğü veya e-Devlet üzerinden mutlaka kontrol edin.
- Resmî platformları kullanın: Mümkün olduğunca kurumsal ve büyük emlak platformlarının güvenlik önlemlerini kullanan ilanları tercih edin.
Sonuç: Sahte Ev İlanlarına Karşı Dikkatli Olmak
Sahte ev ilanlarıyla mücadele, hız kadar dikkat de gerektirir. Hiçbir gerçek fırsat, yasal süreçlerin ve gerekli kontrollerin önüne geçecek kadar “acil” değildir. Piyasa fiyatının çok altındaki cazip tekliflere daima şüpheyle yaklaşın.
Güvenliğiniz için attığınız her adım, olası bir emlak dolandırıcılığı mağduriyetini engelleme yolunda önemli bir yatırımdır. Şüpheli durumlarda ilgili ilan platformuna ve yasal mercilere (savcılık, kolluk, tüketici mercileri) derhal bildirimde bulunmayı unutmayın.
Müteahhit Teslim Etmiyorsa Haklarınız Nelerdir? Gecikmede Hukuki Yol Haritası
Konut projelerinde en sık yaşanan sorunlardan biri, müteahhitlerin taahhüt ettikleri teslim tarihine uymamalarıdır. Böyle durumlarda hangi haklara sahip olduğunuzu bilmek, hem sürecin doğru yönetilmesi hem de hak kaybı yaşanmaması açısından kritik öneme sahiptir.
1. Sözleşmenin Önemi ve Başlangıç Hükümleri
Tüm hukuki haklarınızın temel dayanağı, imzaladığınız Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi veya inşaat sözleşmesidir.
- Teslim tarihi kesinliği: Sözleşmede belirtilen teslim tarihi esastır. Bu tarih, Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 117 uyarınca müteahhidin temerrüde (gecikmeye) düştüğü tarihin belirlenmesinde kritik öneme sahiptir.
- Mücbir sebep kontrolü: Sözleşmede mücbir sebep olarak sayılan hallerin (doğal afet, savaş vb.) oluşup oluşmadığını kontrol edin. Normal ekonomik dalgalanmalar veya ruhsat süreçlerindeki idari gecikmeler çoğu zaman mücbir sebep kabul edilmez.
2. Cezai Şart (Gecikme Tazminatı) Talep Etme Hakkı
Sözleşmede bir gecikme maddesi varsa, bu hükmü işletmek çoğu zaman en hızlı hukuki yoldur.
- Cezai şart (TBK m. 179 vd.): Teslimatın geciktiği her gün, hafta veya ay için belirlenmiş bir cezai şart (gecikme tazminatı) öngörülmüşse, bu bedeli müteahhitten talep edebilirsiniz.
- İhtarname şartı: Cezai şartın sağlıklı şekilde işletilebilmesi için, teslim tarihi itibarıyla borcun yerine getirilmediğini belirten bir Noter İhtarnamesi gönderilerek müteahhidin resmen temerrüde düşürülmesi önemlidir.
3. Sözleşmeden Dönme (Fesih) Hakkı
Gecikme, katlanılabilir sınırları aşmışsa sözleşmeden dönme ve ödenen bedelin faiziyle iadesini talep etme hakkınız doğabilir.
- Uzun süreli gecikme: Gecikmenin makul süreyi (örneğin 30 günü veya sözleşmede yazılı süreyi) aşması ve müteahhidin durumu düzeltme iradesini ortaya koymaması hâlinde TBK m. 123–125 uyarınca sözleşmeden dönme hakkı gündeme gelebilir.
- İade talebi: Sözleşmeden dönülmesi hâlinde, ödenen peşinat ve taksitlerin, ödeme tarihlerinden itibaren yasal faiziyle birlikte iadesi talep edilebilir.
- Menfi zarar: Sözleşmenin geçerliliğine güvenerek yaptığınız masraflar (başka konut arama, taşınma giderleri vb.) da “menfi zarar” kapsamında talep konusu olabilir.
4. Kira Kaybı ve Diğer Maddi Zararların Tazmini
Gecikme, yalnızca sözleşmenin ihlali değil, aynı zamanda maddi zarara da yol açabilir.
- Kira kaybı (müspet zarar): Teslim alacağınız konutta oturmayı planlıyor ve gecikme sebebiyle kira ödemeye devam ediyorsanız, bu kira kaybını müteahhitten tazminat olarak talep edebilirsiniz (TBK m. 118).
- Fiyat farkı: Konutun teslim edilmemesi nedeniyle enflasyon ve piyasa koşullarına bağlı değer kaybı veya artan fiyatlar sebebiyle oluşan fark da tazminat talebine konu edilebilir.
5. İzlenmesi Gereken Hukuki Yol Haritası
Haklarınızı koruma altına almak için genel yol haritası şu şekilde özetlenebilir:
- Sözleşmeyi inceleyin: Teslim tarihi, cezai şart ve mücbir sebep maddelerini detaylı olarak gözden geçirin.
- İhtarname çekin: Teslim tarihinin geçmesinden sonra Noter aracılığıyla müteahhide ihtarname göndererek temerrüde düşürün ve makul bir ek süre verin (örneğin 15 gün).
- Dava açma: Ek sürede de teslimat yapılmazsa; cezai şart, kira kaybı, sözleşmeden dönme ve bedel iadesi gibi taleplerle çoğu durumda Tüketici Mahkemesi’nde dava açılması gerekir.
- Arabuluculuk: Konut satışı gibi tüketici uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk sürecine başvurmak çoğu durumda zorunludur. Bu süreci de ciddiyetle takip etmek gerekir.
Sonuç: Geciken Teslimde Haklarınızı Kullanın
Müteahhitin konutu zamanında teslim etmemesi hâlinde tüketici olarak sahip olduğunuz haklar güçlüdür. Bu süreçte en önemli dayanaklarınız, imzalanmış sözleşme ve zamanında çekilmiş Noter ihtarnameleridir.
Hak kaybı yaşamamak, tazminat ve cezai şart taleplerini doğru yönlendirmek için, sürecin başından itibaren gayrimenkul ve tüketici hukuku alanında uzman bir avukatla çalışmanız çoğu zaman en güvenli ve hızlı çözümü sağlar.