Kiracı ve Ev Sahibi İlişkilerinde Hukuki Temeller: Anlaşmazlıkların Kanun Çerçevesinde Çözümü

Giriş

Kiracı ve ev sahibi ilişkileri, günlük hayatın en sık karşılaşılan hukuki ilişkilerinden biridir. Kira bedelinin tespiti, artış oranları, ayıpların giderilmesi, depozito (teminat) iadesi, sözleşmenin sona ermesi ve tahliye gibi başlıklar; hem kiracılar hem de mal sahipleri için ciddi sonuçlar doğurabilir.

Bu yazıda, Türk Borçlar Kanunu (TBK) çerçevesinde kiracı–ev sahibi ilişkisinin temel noktalarına değinilecek; ayrıca gayrimenkul alım satımında kapora (peyman) ödemeleri sırasında karşılaşılabilecek dolandırıcılık risklerine karşı pratik hukuki öneriler paylaşılacaktır.

Kira Bedelinin Tespiti ve Artış Oranları

Kira bedelinin belirlenmesi ve artış oranları, kiracı–ev sahibi uyuşmazlıklarının en yaygın kaynaklarından biridir.

• Sözleşmedeki artış kaydı (TBK m. 344): Kira sözleşmelerinde kararlaştırılan artış oranı, bir önceki kira yılının TÜFE (Tüketici Fiyat Endeksi) on iki aylık ortalamasını aşamaz. Bu sınır, kiracıyı aşırı artışlara karşı korumaya yöneliktir.
• Kanuni üst sınırlar: Konut kiralarında, dönemsel olarak getirilen geçici kanuni üst sınırlar (örneğin %25 tavanı gibi) söz konusu olabilir. Güncel mevzuat ve geçici düzenlemelerin mutlaka kontrol edilmesi gerekir.
• Beş yılı aşan kiralar (TBK m. 344/3): Kira süresi beş yılı geçmişse veya sözleşme yenilenmişse, hâkim kira bedelini hakkaniyet, emsal kira bedelleri ve TÜFE verileri dikkate alınarak hakkaniyete uygun şekilde yeniden belirleyebilir.

Kiralananın Ayıplarından Sorumluluk ve Onarım Giderleri

Kiralanan taşınmazın kullanımını zorlaştıran veya imkânsız hâle getiren ayıpların (eksikliklerin) giderilmesinde ev sahibi ile kiracının farklı sorumlulukları vardır.

• Ev sahibinin sorumluluğu (TBK m. 301): Kiraya veren, kiralananı sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve kira süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Ana tesisat, çatı, ısıtma sistemi gibi önemli ve yapısal ayıpların giderilmesi ev sahibinin sorumluluğundadır.
• Kiracının sorumluluğu (TBK m. 317): Kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun şekilde kullanmak ve kullanım sırasında ortaya çıkan küçük onarımları (örneğin ampul değişimi, küçük bakım işleri vb.) üstlenmekle yükümlüdür.
• Ayıbın bildirilmesi ve giderilmesi (TBK m. 306): Kiracı, kiralanandaki ayıbı fark ettiğinde durumu makul süre içinde yazılı olarak ev sahibine bildirmelidir. Ev sahibi buna rağmen ayıbı gidermiyorsa, kiracının onarım masrafını kira bedelinden düşme veya bazı hâllerde sözleşmeyi feshetme hakkı doğabilir.

Teminat (Depozito) İadesi

Kiracının sözleşme başında ödediği güvence bedeli (depozito), kira ilişkisi sonunda önemli uyuşmazlık konularından biri olabilir.

• Güvence bedelinin üst sınırı (TBK m. 340): Konut ve çatılı işyeri kiralarında depozito, üç aylık kira bedelini geçemez. Güvence bedeli genellikle banka hesabına yatırılır ve kira süresi boyunca bloke edilir.
• İade şartları: Kira sözleşmesi sona erip kiralanan tahliye edildiğinde, kiracının kira borcu ve yan gider borçları yoksa ve taşınmazda olağan kullanımdan kaynaklanan yıpranma dışında bir zarar bulunmuyorsa, depozito kiracıya iade edilmelidir.

Kira Sözleşmesinin Sona Ermesi ve Tahliye Sebepleri

Kira sözleşmesinin sona ermesi ve kiracının tahliyesi, kanunda sınırlı olarak sayılmış haklı sebeplere dayanır. Tahliye süreci, belirli şartlar ve süreler çerçevesinde yürütülmek zorundadır.

Kiraya verenden kaynaklanan tahliye sebepleri:

• İhtiyaç nedeniyle tahliye (TBK m. 351): Kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri ihtiyacı söz konusuysa, belirli şartlar altında tahliye davası açılabilir.
• Yeniden inşa ve imar: Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarım yapılması ve bu işlem sırasında taşınmazın kullanımının imkânsız hâle gelmesi de tahliye sebebidir.

Kiracıdan kaynaklanan tahliye sebepleri:

• Tahliye taahhüdü: Kiracının, belirli bir tarihte taşınmazı boşaltmayı yazılı olarak taahhüt etmesi ve bu tarihte taşınmazı boşaltmaması hâlinde, kiraya veren bu taahhüde dayanarak tahliye talep edebilir.
• İki haklı ihtar: Kiracının bir kira yılı içinde kira bedelini zamanında ödememesi nedeniyle kiraya veren tarafından haklı olarak iki ayrı ihtarın gönderilmesi durumunda, kiraya veren sözleşmenin sona erdirilmesini ve tahliyeyi talep edebilir.

Tahliye prosedürü: Tüm tahliye talepleri, kanunda öngörülen süreler içinde ve kural olarak yazılı bildirim veya dava yoluyla yapılmak zorundadır. Uygulamada icra yoluyla tahliye ve sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davaları en sık başvurulan yollardır.

Hukuki İşlemlerde İspat Zorunluluğu

Kiracı–ev sahibi uyuşmazlıklarında olduğu gibi tüm hukuki süreçlerde iddiaların ispatı esastır. Bu nedenle taraflar arasındaki iletişimin ve anlaşmaların yazılı delillerle desteklenmesi büyük önem taşır.

• Yazılı iletişim kullanın: Kira artış talepleri, ayıp bildirimleri, tahliye ihtarları ve benzeri önemli bildirimler mümkün olduğunca yazılı yapılmalıdır. Noter kanalıyla gönderilen ihtarlar veya iadeli taahhütlü mektuplar, ispat açısından güçlü delil niteliğindedir.
• Sözleşme şartları: İmzalanan kira sözleşmesi, tarafların iradesini yansıtan temel delildir. Sözleşmede yer alan hükümlerin TBK ve ilgili mevzuata uygun düzenlenmesi, ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçebilir.

Sonuç: Kiracı ve Ev Sahibi İlişkilerinde Dengeli Yaklaşım

Kiracı ve ev sahibi arasındaki ilişkilerin hukuki temelini Türk Borçlar Kanunu oluşturur. Anlaşmazlıkların çözümünde öncelikle kira sözleşmesi hükümleri, ardından ilgili kanun maddeleri ve yargı içtihatları dikkate alınmalıdır.

Yasal hakların doğru ve zamanında kullanılması, yargı süreçlerinin daha sağlıklı işlemesini sağlar. Hem kiracıların hem de ev sahiplerinin, hak kaybı yaşamamak için karmaşık uyuşmazlıklarda uzman bir avukattan hukuki destek almaları önemle tavsiye edilir.

Kapora Öderken Dolandırıcılıktan Korunmak İçin Hukuki Adımlar

Gayrimenkul alım satımında kapora (peyman) ödemeleri, tarafların ciddiyetini gösteren önemli bir adımdır. Ancak kötü niyetli kişiler bu süreci istismar ederek ciddi mağduriyetlere yol açabilmektedir. Aşağıdaki adımlar, kapora dolandırıcılığına karşı alınabilecek pratik hukuki önlemleri özetlemektedir.

1. Tapu Kaydını ve Kimlik Doğrulamasını Mutlaka Yapın

Kapora vermeden önce en kritik adım, gerçekten yetkili bir kişiyle muhatap olduğunuzdan emin olmaktır.

• Tapu kaydı kontrolü: Satışa konu gayrimenkulün gerçekten ilandaki kişiye ait olup olmadığını Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü kayıtlarından kontrol edin. Satıcı olduğunu iddia eden kişinin kimlik bilgileri ile tapu sahibinin bilgilerini karşılaştırın.
• Vekâletname kontrolü: Satış işlemi vekil aracılığıyla yürütülüyorsa, vekâletnamenin kapsamını ve geçerliliğini mutlaka noterden teyit edin. Vekalette satış yetkisi ve bedeli tahsil yetkisinin açıkça belirtilmiş olması gerekir.
• İpotek ve şerh araştırması: Tapu kaydında gayrimenkul üzerinde satışa engel olabilecek ipotek, haciz veya şerh bulunup bulunmadığını kontrol edin.

2. Kapora Sözleşmesi (Cayma Tazminatı) Düzenleyin

Kapora hukuken bir ön ödeme ve güvence bedelidir. Bu nedenle basit bir dekont yerine, yasal geçerliliği olan yazılı bir sözleşme ile güvence altına alınmalıdır.

• Yazılı belge şartı: Kaporanın miktarı ve amacı; yazılı bir sözleşme veya protokolle açıkça kayıt altına alınmalıdır. Sözleşmede kaporanın gayrimenkul satışına ilişkin güvence bedeli olduğu belirtilmelidir.
• Cayma hükümleri (TBK m. 177–178): Cayma hâlinde kaporanın akıbeti açıkça yazılmalıdır. Alıcının vazgeçmesi durumunda kaporanın satıcıda kalacağı; satıcının vazgeçmesi hâlinde ise aldığı kaporanın iki katını alıcıya iade edeceği hükme bağlanmalıdır.
• Miktarı netleştirin: Kapora tutarını sözleşmede hem rakamla hem yazıyla belirterek, sonradan çıkabilecek miktar uyuşmazlıklarını önleyin.

3. Büyük Miktarlı Kaporadan Kaçının

Dolandırıcılar çoğu zaman mümkün olduğunca yüksek kapora talep ederek mağdurun kaybını artırmaya çalışır.

• Makul kapora: Kapora, işlemin ciddiyetini göstermeye yetecek, ancak herhangi bir risk gerçekleştiğinde telafi edilebilir seviyede bir meblağ olmalıdır.
• Banka üzerinden ödeme: Kapora ödemesini daima banka transferi (EFT/havale) yoluyla yapın. Açıklama kısmına “... numaralı taşınmazın satışına ilişkin kapora ödemesi” şeklinde not ekleyin. Elden ve belgelenmemiş ödemelerden kaçının.
• Doğru hesap: Ödemeyi mümkünse tapu sahibinin kendi hesabına yapın. Üçüncü şahıs hesaplarına yapılan transferler, dolandırıcılık riskini artırır.

4. Kaporayı Tapu İşlemiyle İlişkilendirin

Kaporanın en güvenli kullanımı, tapu tesciliyle eş zamanlı veya ona sıkı sıkıya bağlı şekilde kurgulanmasıdır.

• Bloke hesap/emanet hesabı: Kaporayı, güvenilir bir aracı (örneğin noter veya avukatın emanet hesabı) üzerinden bloke ettirebilirsiniz. Satış tapu tescili gerçekleştirildikten sonra paranın serbest bırakılması kararlaştırılabilir.
• Tapu randevusunu sözleşmede belirtin: Kapora sözleşmesinde, Tapu Müdürlüğü’nde yapılacak satış işlemine ilişkin tarih ve saat aralığı mümkün olduğunca net yazılmalıdır.

5. Şüpheli Durumlara Dikkat Edin (Kırmızı Bayraklar)

Dolandırıcıların sık kullandığı bazı taktikler vardır. Aşağıdaki durumlar ortaya çıktığında ekstra dikkatli olmak gerekir:

Sonuç: Kapora Dolandırıcılığından Korunmak

Ev alım satımı, çoğu kişi için hayatın en büyük finansal kararlarından biridir. Kapora dolandırıcılığı riskinden korunmanın yolu; duygusal ve aceleci adımlar yerine, hukuki açıdan güvenli ve belgeli adımlar atmak, tapu ve kimlik kontrollerini ihmal etmemek ve her aşamada şeffaflığı sağlamaktan geçer.

Daima yazılı sözleşme, tapu kontrolü ve banka üzerinden izlenebilir ödeme prensibine bağlı kalmak; şüpheli durumlarda ise süreci güvence altına almak adına bir gayrimenkul hukuku uzmanından destek almak, en güvenli yaklaşım olacaktır.